Hos Arkoconsult er det arkitekter og ingeniører som jobber som plankonsulenter. Vi har ulik faglig bakgrunn og jobber alltid som et sammensatt team.
Du får bistand i hele prosessen med utarbeidelse av reguleringsplan, fra oppstart til vedtatt detaljplan.
Med fokus på kvalitet og gjennomførbarhet vil planen fungere som et godt styringsverktøy gjennom hele prosessen.
Arbeidet med utvikling av reguleringsplan innebærer flere møter med planavdelingen i den aktuelle kommunen, oppstartsmøte, underveismøter og innleveringsmøte. Arkoconsult har fokus på å finne gode, kostnadseffektive løsninger i utarbeidelsen av detaljplaner.
En reguleringsplan er en politisk vedtatt plan over et avgrenset område, som regulerer hvordan et område skal både brukes og vernes. Planen består av et plankart med tilhørende planbestemmelser og en planbeskrivelse. Reguleringsplanen skal gi konkrete føringer for bruken av det aktuelle området.
Det er krav i Plan- og bygningsloven om utarbeidelse av reguleringsplan i forbindelse med alle større tiltak, samt tiltak som kan få vesentlig virkning for miljø og samfunn.
Reguleringsplaner deles inn i to kategorier: områderegulering og detaljregulering. Det er kommunen som utarbeider områdereguleringen med mål om å styre utviklingen av et område. En detaljregulering derimot er et styringsverktøy for gjennomføring av ulike tiltak på tomten, samt hensyn og vern. Detaljregulering brukes for avgrensede områder for å følge opp kommunens overordnede kommuneplan.
Reguleringsplaner kan være svært ulike i omfang og størrelse. Noen planer innebærer kun enkle endringer og justeringer av eksisterende situasjon mens andre planer er mer komplekse.
Arbeidet med en reguleringsplan er alltid en juridisk, formell prosess. Den skal blant annet angi vernet grunn, bebyggelse og natur, ha krav til utforming og inneholde formål og bruk. Hensikten er at den skal fungere som et styringsverktøy gjennom hele prosessen.
Forslagsstiller kan være kommune, privatpersoner, utbyggere, organisasjoner og andre myndigheter, men det er plankonsulenter som må utarbeide planforslaget.
Innspill fra innbyggerne
En viktig del av planprosessen er å motta innspill fra innbyggerne. Man kan komme med innspill enten etter varsel om oppstart eller når forslaget sendes ut på offentlig ettersyn. Her får naboer, grunneiere og relevante offentlige organer mulighet til å komme med kommentarer og innspill.
Planprosessen innebærer flere møter med planavdelinger i den aktuelle kommunen, oppstartsmøte, underveismøter og innleveringsmøte. Vi vil utarbeide planinitiativ og utredning, bestemmelser og plankart, samt ta styringen på varsling og dialog med naboer, kommune og andre etater.
Planinitiativ
Første steg i en planprosess er å utarbeide et planinitiativ som skal godkjennes av den aktuelle kommunen. Et planinitiativ kan anses som en søknad til kommunen om å få starte opp planarbeidet. Planinitiativet skal omtale premissene for planarbeidet, og gjøre rede for formålet med planarbeidet m.m. Planinitiativet må også inkludere en vurdering av om planen omfattes av kravet om konsekvensutredning. Planinitiativet skal sendes inn til kommunen sammen med forespørsel om oppstartsmøte. Finner kommunen at et privat planinitiativ ikke bør føre frem, kan kommunen beslutte at planinitiativet skal stoppes. Man kan da kreve at planinitiativet behandles politisk for endelig avgjørelse.
Oppstartsmøte
Før man kan starte arbeidet med en reguleringsplan må man ha et oppstartsmøte med kommunen. Representanter fra både kommunen, plankonsulent og forslagsstiller er med i møtet. I oppstartsmøtet går man gjennom alle temaer som er nødvendig for å klargjøre forutsetningene for det videre planarbeidet og utformingen av det endelige planforslaget. Det skal skives referat fra oppstartsmøtet.
Varsle oppstart
Neste steg i planprosessen vil være å varsle oppstart. Varsel om oppstart skal sendes ut til alle berørte grunneiere og naboer, samt relevante offentlige instanser. Oppstart skal også kunngjøres i minst én avis som er alminnelig lest på stedet og gjøres tilgjengelig gjennom elektroniske medier. Planinitiativet og referat fra oppstartsmøtet skal følge som vedlegg ved oppstartsvarselet. Dersom reguleringsplanen faller inn under kravet om konsekvensutredning, skal det som ledd i varsling av planoppstart også utarbeides et planprogram. Det skal settes en rimelig merknadsfrist ved varsel om oppstart. Minimum 3 uker er anbefalt. Alle innkomne merknader skal svares ut og følge som vedlegg til planmaterialet når dette sendes til kommunen for behandling.
Innholdet i en reguleringsplan kan variere, men felles for alle reguleringsplaner er at de skal inneholde et plankart, bestemmelser, og en planbeskrivelse med ROS-analyse. Plankart og bestemmelser er juridisk bindende dokumenter.
I tillegg til de nevnte dokumentene, kan det være aktuelt med faglige utredninger og rapporter, tekniske planer og tegninger, illustrasjoner og illustrasjonsplaner m.m.
Når komplett planforslag er mottatt av kommunen, skal kommunen snarest, og senest innen 12 uker eller annen frist avtalt med forslagsstiller, avgjøre om planforslaget skal sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Fristen avbrytes når kommunen har fattet beslutning om offentlig ettersyn. Finner kommunen ikke grunn til å fremme forslaget, skal forslagsstiller informeres om dette innen 3 uker.
Forslaget til reguleringsplanen skal sendes på høring til berørte parter og legges ut til offentlig ettersyn. Kommunen vil legge planforslaget ut til offentlig ettersyn og høring. Frist for å gi uttale og eventuelt å fremme innsigelse skal være minst 6 uker. Basert på uttaler fra høringsperioden vil det tas en vurdering på om det er behov for å gjøre endringer i planmaterialet før endelig planforslag kan vedtas. Ved store endringer av planmaterialet etter høring og offentlig ettersyn, kan det også være behov for en 2. gangs høring eller en begrenset høring før sluttbehandling og godkjenning hos kommunen.
Når eventuelle endringer er innarbeidet i planforslaget, oversendes planmateriell til kommunen for ny behandling. Når planforslaget er ferdigbehandlet, legges det frem for kommunestyret til vedtak.
Kommunestyrets endelige vedtak om reguleringsplan kan påklages. Klagen behandles først politisk hos kommunen. Dersom klagen ikke tas til følge hos kommunen, sendes den til Statsforvalteren for endelig vedtak.
Når reguleringsplanen er vedtatt og tredd i kraft kan byggesaker i henhold til planen behandles. Våre arkitekter og jurister hjelper deg gjerne med videre søknadsarbeid.
Plan- og bygningsloven § 5-1 omhandler medvirkning i reguleringsplanprosesser. Enhver som fremmer planforslag, skal legge til rette for medvirkning. Berørte parter vil i utgangspunktet ha to muligheter for medvirkning – ved kunngjøring av oppstart og ved høringer. Ved begge anledninger skal grunneiere, naboer og offentlige instanser få skriftlig varsel om planarbeidet. I saker der det er vurdert som hensiktsmessig kan en også legge opp til nabomøter underveis i planarbeidet.
Alle innkomne merknader skal vurderes som en del av planarbeidet. Merknader skal svares ut i et merknadsskjema som skal følge med planen ved behandling.
Planforslaget skal utarbeides på bakgrunn av forslagsstillers ønsker, overordnede rammer fra kommunen, fylke og stat, og mottatte merknader. Plankonsulent vil i samarbeid med kommunen og forslagsstiller vurdere hvordan innspill skal følges opp i planarbeidet. Det er vanlig med egne merknadsmøter mellom kommune, konsulent og forslagsstiller for å diskutere innkomne merknader.
Arkoconsult er et arkitekt- og rådgivningsfirma i Bergen hvor du som kunde har tilgjengelig masse kompetanse og mye erfaring innen arkitektur, bygg og eiendomsutvikling. Vi er lommekjent i Vestland og godt kjent i Norge.
Hos oss får du hjelp med blant annet arkitekttegninger, tekniske tegninger, reguleringsplan og byggesøknader.
